撫順市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步化解我市房地產(chǎn)庫存工作的實(shí)施意見(jiàn)
撫順市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步化解
我市房地產(chǎn)庫存工作的實(shí)施意見(jiàn)
撫政辦發(fā)〔2017〕21號
各縣、區人民政府,沈撫新城、石化新城管委會(huì ),市政府各部門(mén)、各直屬單位:
為進(jìn)一步加大全市商品房去庫存工作力度,結合本市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢的嚴峻性和原有去庫存政策的延續性,經(jīng)市政府同意,現將《撫順市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步化解我市房地產(chǎn)庫存工作的實(shí)施意見(jiàn)》印發(fā)給你們,請結合實(shí)際,認真貫徹落實(shí)。
一、落實(shí)市、縣(區)兩級政府去化房地產(chǎn)庫存主體責任
按照省政府下達的本年度商品房銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)12%的要求,把全市商品房銷(xiāo)售面積指標分解至各縣(區)政府及撫順經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區管委會(huì ),將其作為年度工作目標進(jìn)行考核。由市政府督考辦對各縣(區)完成情況及時(shí)進(jìn)行考核。
二、加大土地市場(chǎng)管控力度
政府出讓土地使用權時(shí),要嚴格遵循房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級要求,實(shí)現土地資源與開(kāi)發(fā)單位整體實(shí)力要素的優(yōu)化配置。對房地產(chǎn)庫存嚴重的縣區,原則上暫停新批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目。對于已供應、未開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地,在按時(shí)按期繳納土地出讓金的前提下,如申請改變規劃容積率,需符合國家容積率調整的條件,并按照法定程序進(jìn)行調整。公建比、高層比等條件變化的,需經(jīng)市規委會(huì )審定,加補土地出讓金的應按照相關(guān)規定執行。
三、打通庫存商品房與安置房房源的通道
列入年度計劃的棚改和采沉棚改及舊城區改造項目,原則上不再新建安置房,主要通過(guò)政府購買(mǎi)市場(chǎng)存量房源、政府組織居民自主購房和直接貨幣補償等新型貨幣化方式安置,以打通去庫存通道。根據各縣、區棚改和采沉棚改及舊城區改造項目安置房需求,房源主要從庫存商品房中選擇,通過(guò)政府采購招投標方式購置。
四、發(fā)放購房券(結算憑證)促進(jìn)購房
對居民自主購買(mǎi)新建商品住房作為棚改和舊城改造安置用房的,以發(fā)放購房券(結算憑證)的方式結算。購房券可在全市與政府達成居民自主購房結算協(xié)議的樓盤(pán)范圍內使用。
五、鼓勵被征收人自主購房
鼓勵棚改和采沉棚改及舊城區改造項目實(shí)行貨幣化安置。對居民自主購房的被征收人,按照原房屋評估價(jià)值給予20%的購房補貼;購置新建商品住房,并在征收補償方案規定的獎勵期內搬家的,額外給予5%的購房獎勵。
六、大力推動(dòng)棚改貨幣化安置
棚改和舊城改造安置要以貨幣化安置為主,最大限度提高貨幣化安置比例。采取各種有效措施,加大貨幣化安置力度,以擴大商品房市場(chǎng)需求。
七、繼續推進(jìn)住房貨幣化補貼
市直機關(guān)及全額撥款事業(yè)單位繼續給予即買(mǎi)即補住房貨幣化補貼,各縣、區在本年度內也要制定出縣、區直屬機關(guān)和事業(yè)單位實(shí)施即買(mǎi)即補住房貨幣化補貼方案,并根據財政狀況,將住房貨幣化補貼資金納入年度財政預算。
八、繼續搭建好房交會(huì )平臺
全市范圍內,每年舉辦兩至三次房交會(huì ),在房展會(huì )期間繼續給予契稅財政補貼和交易規費減免政策。
九、鼓勵農民工和農民進(jìn)城購買(mǎi)新建商品房居住
積極探索農民宅基地自愿有償退出和土地增值收益合理分配機制。落實(shí)“兩權”可抵押貸款政策,簡(jiǎn)化收入證明要件和擔保手續等,為進(jìn)城購買(mǎi)新建商品房的農民提供貸款支持。加大對進(jìn)城購房的農民工和農民政策優(yōu)惠力度,吸引潛在的農民工和農民購房人群進(jìn)城購房。
十、支持外埠人士購買(mǎi)新建商品住房
自愿參加向外埠各類(lèi)自然人(非撫順戶(hù)籍)來(lái)?yè)豳彿孔尷拈_(kāi)發(fā)企業(yè),對外埠各類(lèi)自然人(非撫順戶(hù)籍)在撫購買(mǎi)與政府達成居民自主購房結算協(xié)議樓盤(pán)的新建商品住房,在議定價(jià)格基礎上,向外埠購房人讓利200元/平方米。在開(kāi)發(fā)商讓利的同時(shí),政府再給予200元/平方米購房券補貼(在撫順縣、清原縣、新賓縣和撫順經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區行政區域內購買(mǎi)的,由所在縣區財政給予200元/平方米購房券補貼;在新?lián)釁^、望花區、東洲區、順城區行政區域內購買(mǎi)的,由所在區財政給予120元/平方米購房券補貼,由市財政給予80元/平方米購房券補貼)。購房人憑購房合同、購房發(fā)票和完稅證明兌現購房券。政府主管部門(mén)通過(guò)媒體公示參與讓利活動(dòng)的樓盤(pán)信息,參與讓利活動(dòng)的開(kāi)發(fā)企業(yè)要與政府簽訂誠信經(jīng)營(yíng)協(xié)議,并在售樓處顯著(zhù)位置作出“在議定價(jià)格基礎上,向外埠購房人再讓利200元/平方米”的標識。
因享受政府補貼,本實(shí)施意見(jiàn)第十條中所指的購房人購買(mǎi)的房屋五年內不得轉讓。享受上述補貼的購房人將所購商品住房轉讓給其他身份的購房者時(shí),財政收回該項補貼。
十一、方便購房人子女就學(xué)
在撫購買(mǎi)新建商品住房的農民、農民工和外埠人士子女可在我市接受義務(wù)教育,由市、縣(區)教育行政部門(mén)根據其實(shí)際居住地址,就近統籌安排中小學(xué)校讀書(shū),與本地城市學(xué)生享受同等待遇。
購房人為子女就學(xué)購買(mǎi)新建商品住房入住,但尚未辦理房產(chǎn)證和落戶(hù)手續的,可憑商品住房購房合同和在撫《居住證》辦理入學(xué)。
十二、方便納稅人辦理稅收優(yōu)惠
遵循便民、高效原則,對于二套房的認定采取稅務(wù)機關(guān)查詢(xún)和納稅人書(shū)面保證的辦法,納稅人應向稅務(wù)機關(guān)提交家庭住房實(shí)有套數書(shū)面誠信保證,誠信保證不實(shí)的,將不誠信記錄納入個(gè)人征信系統。
十三、擴大住房公積金覆蓋范圍
按照省政府確定的時(shí)點(diǎn)要求,完成公積金擴面工作。積極探索住房公積金擴面的有效途徑,逐步將符合條件的農民工和個(gè)體工商戶(hù)納入住房公積金體制。同時(shí),加大對個(gè)體經(jīng)濟、私營(yíng)經(jīng)濟、混合所有制企業(yè)、外資經(jīng)濟等非公有制經(jīng)濟單位的擴面力度,做到應繳盡繳。
十四、積極爭取金融機構對居民購房貸款的支持
協(xié)調各金融機構對居民個(gè)人購房貸款額度和利率給予優(yōu)惠,支持具備條件的金融機構積極拓展居民異地購房貸款等項業(yè)務(wù)。
十五、放開(kāi)商業(yè)部分分割銷(xiāo)售的限制
允許商業(yè)部分建筑分割銷(xiāo)售,《關(guān)于進(jìn)一步規范商用建筑分割轉讓有關(guān)事宜的通知》(撫政辦發(fā)〔2010〕139號)在我市房地產(chǎn)去庫存期間暫緩執行。
十六、加大基礎設施建設力度
統籌規劃項目周邊及新區的公共配套設施,加快配套設施建設,切實(shí)解決好區域內學(xué)校、醫院、交通、商業(yè)、菜市場(chǎng)等公共設施和配套設施問(wèn)題,提升區域配套承載功能。
十七、強化房地產(chǎn)數據監測分析
加強全市房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的監測,及時(shí)分析月度、季度、年度市場(chǎng)銷(xiāo)售及待售變化情況,為政府決策提供依據。
十八、進(jìn)一步優(yōu)化行政管理與服務(wù)環(huán)境
各行政審批部門(mén)要按照國家和省下放管理權限和取消相關(guān)事項文件要求,對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設項目審批要件和流程及時(shí)進(jìn)行梳理優(yōu)化,并由市行政服務(wù)中心統一組織媒體進(jìn)行公示,各審批部門(mén)要在本部門(mén)的網(wǎng)站上同時(shí)公示。未按期限要求向社會(huì )公開(kāi)或已公開(kāi)但未在清單中的審批環(huán)節和收費項目,有關(guān)部門(mén)或單位不得實(shí)行審批或收費。
十九、合理控制新增供地
對全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應規模實(shí)施總量控制,實(shí)行差異化供地政策,原則上產(chǎn)業(yè)用地按需供應,對住宅庫存偏大區域減少供應,在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地出讓前,由規劃部門(mén)合理確定商住比、車(chē)位比、容積率。及時(shí)發(fā)布城市發(fā)展規劃、建設規模、供應結構、空間布局、重大基礎設施建設計劃和進(jìn)展等信息,引導房地產(chǎn)市場(chǎng)理性投資和消費。
二十、加大閑置土地處置力度
對動(dòng)工開(kāi)發(fā)期超過(guò)1年、不滿(mǎn)2年的閑置土地,按規定收取土地閑置費;對閑置超過(guò)2年的土地依法收回,重新進(jìn)行市場(chǎng)配置。
二十一、支持項目開(kāi)工建設
各縣、區政府,開(kāi)發(fā)區管委會(huì )要認真排查、解決影響已出讓土地開(kāi)工的歷史遺留問(wèn)題,保證出讓的土地達到凈地標準。提高建筑工程施工許可審批效率,落實(shí)建筑工程施工許可和竣工驗收備案的有關(guān)文件要求。需辦理《商品房預售許可證》的建設項目,城市基礎設施配套費等費用后置到辦理《商品房預售許可證》時(shí)征收。進(jìn)一步清理涉及房地產(chǎn)的不合理收費、押金、監管資金等,無(wú)法律法規明確規定的要堅決取消,收費標準過(guò)高的要適當降低。進(jìn)一步梳理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設審批流程,向社會(huì )公開(kāi)審批環(huán)節和收費項目,未公開(kāi)的不得實(shí)行審批或收費。加大重點(diǎn)項目建設推進(jìn)力度,落實(shí)關(guān)于推進(jìn)全市重點(diǎn)項目建設的政策措施。
二十二、減輕開(kāi)發(fā)企業(yè)負擔
開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率為10%,非普通住宅、商業(yè)、車(chē)庫的土地增值稅預征率調整到2%,普通住宅土地增值稅預征率調整到1.5%。對開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)批準建設且建成后無(wú)償移交政府部門(mén)的學(xué)校用地,暫不征收城鎮土地使用稅。
二十三、支持開(kāi)發(fā)企業(yè)調結構
對本意見(jiàn)下發(fā)之前已出讓的土地,開(kāi)發(fā)企業(yè)可申請調整全裝修比例。對已供應、未開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地,開(kāi)發(fā)企業(yè)可申請調整商住比例。對在建商品住房項目,開(kāi)發(fā)企業(yè)可申請調整套型結構。對開(kāi)發(fā)企業(yè)提出的申請,有關(guān)部門(mén)在條件允許的情況下要予以支持,簡(jiǎn)化辦事流程、縮短審批期限。
二十四、允許商業(yè)用房改建為租賃住房
允許將商業(yè)用房等按規定改建為租賃住房,規劃調整后,重新計算土地出讓金,需補繳的應補繳土地出讓金,調整后用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標準執行,并按照有關(guān)部門(mén)出具的商改租證明,前往各公司辦理相關(guān)事宜。
二十五、拓寬非住宅和住宅使用功能
鼓勵將符合條件的商品房和閑置建筑改造為電商用房、“創(chuàng )客空間”等。允許從事電子商務(wù)、創(chuàng )新產(chǎn)業(yè)的小微企業(yè)和自由職業(yè)者將住宅、公寓登記注冊為營(yíng)業(yè)場(chǎng)所。
二十六、加大住房公積金貸款支持力度
繳存住房公積金的職工申請過(guò)住房公積金貸款但已還清貸款且無(wú)不良還款記錄的,可再次申請住房公積金貸款;還款年限可延長(cháng)至退休后1-5年。在商業(yè)銀行有住房貸款的,扣除每月償還額度后,仍有償還能力的,也可以申請住房公積金貸款。上述二種情況均享受首套房貸款政策。商品房首付比例為20%,最高貸款額度為80萬(wàn)元;二手房首付比例為30%,最高貸款額度為40萬(wàn)元。未婚子女申請住房公積金貸款,償還能力不足的,可以申請由父親或母親做輔助還款人,做輔助還款人的父親或母親需為住房公積金繳存人,并可使用父親或母親的公積金賬戶(hù)余額償還貸款。
二十七、支持高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生、畢業(yè)生購房
深入開(kāi)展省內異地住房公積金互還互貸業(yè)務(wù),支持大中專(zhuān)畢業(yè)生在就業(yè)地繳存住房公積金,在本人或配偶的戶(hù)籍所在地購買(mǎi)自住住房。住房公積金連續繳存6個(gè)月(含)以上即可申請住房公積金貸;可以提取本人、配偶、父母賬戶(hù)內的住房公積金支付購房首付貸;對高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生、新畢業(yè)生購買(mǎi)商品住房的,給予契稅全額補貼政策。
二十八、鼓勵公共服務(wù)設施優(yōu)先以收購或租賃庫存商品房的方式解決
各縣、區政府,開(kāi)發(fā)區管委會(huì )需配建展覽館、圖書(shū)館、體育館、醫院、養老院等公共服務(wù)設施的,要優(yōu)先以收購庫存商品房的方式解決。各機關(guān)、事業(yè)單位、國有企業(yè)需調配辦公用房或業(yè)務(wù)用房的,原則上要通過(guò)購買(mǎi)或租賃商業(yè)辦公用房的方式解決。
二十九、允許新建商業(yè)用房購買(mǎi)人家庭成員落戶(hù)、入學(xué)
居民家庭單獨購買(mǎi)新建商品房(含非住宅),可以辦理落戶(hù),但尚未辦理房產(chǎn)證和落戶(hù)手續的,可憑商品住房購房合同和在撫《居住證》辦理入學(xué),購房人子女可選擇該商品房(含非住宅)所屬區域的公辦義務(wù)教育階段學(xué)校入學(xué),由市、縣(區)教育行政部門(mén)就近統籌安排中小學(xué)校讀書(shū)。
三十、加強對開(kāi)發(fā)企業(yè)的扶持與監管
加強對開(kāi)發(fā)企業(yè)的服務(wù),扶持企業(yè)規范管理、做大做強,提升資質(zhì)等級和開(kāi)發(fā)能力。加強資質(zhì)的動(dòng)態(tài)監管,完善退出機制,淘汰“僵尸企業(yè)”。探索建立商品房預售資金監管機制,規避市場(chǎng)風(fēng)險。
三十一、加強對房地產(chǎn)工作的領(lǐng)導
成立加快房地產(chǎn)去庫存工作領(lǐng)導小組,完善工作機制,加大推進(jìn)力度,研究制定全市房地產(chǎn)市場(chǎng)規劃、工作目標、相關(guān)政策措施和組織推進(jìn)工作。領(lǐng)導小組辦公室設在市住建委,負責摸清并分析房地產(chǎn)市場(chǎng)情況,協(xié)調推進(jìn)具體工作。市政府督考辦要聯(lián)合市住建委將各地區、部門(mén)和單位落實(shí)本意見(jiàn)情況納入市政府績(jì)效考評體系。各縣區政府也要成立相應的領(lǐng)導機構并建立督考制度。
本意見(jiàn)執行期限至2017年12月31日。
撫順市人民政府辦公廳
2017年6月27日
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